מיסוי מקרקעין


המחאה החברתית בקיץ האחרון העלתה על סדר היום הלאומי את עליית המחירים בשוק הנדל"ן וכן את ההוצאות הרבות שנאלץ לשאת בהן מעמד הביניים.

אחרי כל הוועדות וההצהרות, כדאי גם לדעת כיצד ניתן בפועל לחסוך בתשלומי מיסים בעת רכישת דירה. בד בבד עם הפנייה לעורכי דין על מנת לבצע את עסקת הרכישה/מכירה של הנכס רצוי ומומלץ לפנות גם לייעוץ אצל רואה חשבון אשר ייבחן את כל האפשרויות, בהתאם לנסיבות האישיות ולנתוני המס של המוכרים/הקונים לפני הדיווח על העסקה לרשויות המס. פנייה כזו עשויה לסייע במציאת האפשרות הטובה ביותר והחסכונית ביותר.

כך למשל, בהתייחס למס רכישה, לא רבים יודעים שניתן לחסוך גם בנושא תשלום מס רכישה.

זוג נשוי המעוניין לרכוש דירה, כאשר לאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואים. עקרון "התא המשפחתי" בחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי בני זוג הם אישיות משפטית אחת. לכן, רשויות המס רואות ברכישת הדירה הזוגית כאילו מדובר בדירה שנייה עבור בני הזוג ועליהם לשאת בתשלום מס רכישה מלא. אלא שקיימת עמדה מקלה יותר כלפי הנישומים בסיטואציה כזו, לפיה בני הזוג, ימוסו כל אחד לפי חלקו. כך למעשה, ניתן לחסוך סכומים ניכרים בהוצאות מיסוי הרכישה.

בהתייחס לחיסכון במס שבח, האפשרויות אפילו רבות יותר.

טעות נפוצה במכירת דירת מגורים מזכה היא העובדה כי כמעט באופן אוטומטי נוטים המוכרים לבקש פטור ממס שבח.

השאלה הראשונה, שאינה מובנית מאליה להרבה מוכרים ואף לעורכי דינם, היא כמובן האם בכלל הנכס אותו אנו מבקשים למכור הושבחוכפועל יוצא האם יהיה עלינו לשלם מס גם אם לא נבקש פטור ממס שבח. לעיתים, בדיקתשווי הרכישה ושווי ההוצאות שהוצאו על הנכס, יעלה תוצאה שבה השבח הוא שלילי, כלומרקיים הפסד ברווח הון או שהשבח שולי. במקרים כאלו הרי שאין טעם "לשרוף" פטור. בייחוד לאור שינויי החקיקה האחרונים, יכנסו לתוקף בשנת2013, הקובעים שינוי פטור המגיע אחת ל- 4 שנים לאחת ל- 8.

בניגוד לדעה הרווחת, דברים אלו אמורים לא רק לגבי מוכרים שהם בעלי מספר דירות מגורים אלא גם לגבי מוכרים שהם בעלי דירת מגורים אחת.  

מקרים נוספים הדורשים התייחסות מיוחדת*:

-          האם הדירה הנמכרת נמצאת ב"בניין מאושר" הנהנהמהטבות מס לפי חוק עידוד השקעות הון או לפי חוק מס הכנסה 

           (עידוד להשכרת דירות), שכןבמקרה זה לא ינתן פטור.

-          האם המכירה היא של דירה שמקורה בפירוק חברה בע"מ כי אז לאיינתן פטור ממס שבח.

-          האם מכירת הדירה תחשב כ"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" כאמור בפקודת מס הכנסה.

-          האם מדובר בדירה שניתנה במתנה על ידי קרוב, שאז יש לחכות תקופת צינון.

-          פטור אגב גירושין, בייחוד כאשר מדובר בהעברת נכס עסקי או בית מגורים שיש בו זכויות בנייה לא מנוצלות, נדרשת בדיקה על פי עיקרון של רציפות המס.על פי הפרשנות שנתנו שלטונות המס לסעיף 4א לחוק, יוםהרכישה וסכום הרכישה של מקבל הזכויות שבא למכור את המקרקעין יחשב יום הקניה המקורישל מעביר הזכות. כל השבח שנצבר במהלך התקופהשהחזיק בנכס בן הזוג המעביר ימוסה וישולם על ידי בן הזוג המקבל, וזאת למרות שלמעשהשילם תמורה מלאה לכאורה עבור אותו נכס מקרקעין. בדיקת כדאיות בעניין זה האם כדאי לבן הזוג המקבל לקבל נכס מקרקעין ללא מס במהלך גירושין. יחד עם זאת, אם מדובר בנכס מקרקעין שעשוי לזכות בעתיד בפטור ממס שבח, אין המקבל צריך להיות מוטרד מסוגיה זו.

ייעוץ של רואה החשבון בעניין מיסוי מקרקעין אינו מחליף ייעוץ משפטי אלא בא בנוסף לו ומתייחס אך ורק לעניין הכדאיות הכלכלית, מציאת פתרונות הנכונים ביותר במצב הנתון ועל פי נתונים אישיים של הלקוח המסוים ומסייע לעבודתו של עורך הדין המטפל בעסקה בבואו לדווח לרשויות המס על העסקה ולסייע ללקוח על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה והחסכונית ביותר עבורו.

*האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא בא במקומו.